Tendencias 2020
FIN DE AÑO – INICIO DE AÑO
Un nuevo fin de año se acerca. Un nuevo inicio de año nos llega. Una vez más nos paramos ante un límite invisible que nos invita al análisis de lo vivido y a la elección de nuevas metas y objetivos.
Estamos terminando un año signado por la incertidumbre y el malestar económico. Un año duro como dicen algunos, cargado y lento dicen otros. Un año que sin embargo el sector de oficinas siempre con su propia dinámica, supo transitar, culminándolo con la salud con la que lo inició. Cada categoría, a su vez, con sus propias características, mantuvo su ritmo particular.
MERCADO: OPERACIONES - VALORES – VACANCIA
Destacamos como novedad del año, un cambio en el ratio cantidad de operaciones de alquiler VS cantidad de operaciones de venta. Esta relación que históricamente se mantiene en 70/30, se corrió a 60/40. Como ocurre en tiempos de incertidumbre la propiedad es refugio de valor, y dentro del mercado inmobiliario el segmento corporativo otorga mayor rentabilidad y certidumbre. Si bien, es importante aclararlo; la rentabilidad ha caído en términos porcentuales, se han realizado importante cantidad de ventas en el año, en distintas categorías y montos de inversión. Y esto confirma la hipótesis esgrimida: El mercado corporativo es una opción, si bien conservadora, de capitalización. El inversor corporativo es sofisticado. Entiende el mercado y siempre está atento a oportunidades de negocio. Su mirada es de largo alcance por lo cual su análisis no es coyuntural. Este año, nos hemos sentado en mesas de análisis de proyectos ambiciosos, asesorando en temas de diseño y de precio, y estamos seguros que el 2020 será igual.
En cuanto a valores, terminamos el año con precios de ofrecimiento estables en el segmento A+ y A en líneas generales. Se han realizado importantes movimientos, empresas que se han relocalizado y otras que sumaron metros a sus oficinas. La vacancia se mantiene por debajo del 10%. Esto es sano y permite el libre fluir de alquileres sin abusos de ninguna de las dos partes del negocio (propietario/locador-locatario). Este ratio mantiene los valores de alquiler estables, a pesar del cada vez mas alto impacto de los gastos fijos (expensas e impuestos) sobre el monto locativo.
Ciertamente, el sector mas castigado en cuanto a desaceleración de la demanda fue el segmento B y esto impactó en el mercado ofrecido y en las negociaciones de cierre. Con negociaciones mas agresivas y con creatividad se logró colocar gran parte de la cartera vacante. Esta categoría bajó valores, nominalmente y también financieramente ya que en algunas operaciones en virtud de los meses de gracia acordados se lograba bajar el monto del contrato sin tocar sustancialmente el valor nominal U$S/m2. Seguimos viendo de todos modos en este sector alta vacancia, sobre todo en el centro de la ciudad, debido a que si bien tenemos empresas que han tomado metros, tenemos otras que los han dejado.
Podemos hablar de promedios de valor de ofrecimiento de:
U$S 32-37/m2+IVA para la categoría A+
U$S 18-25/m2+IVA para la categoría A
U$S 10-15/m2+IVA para la categoría B
El margen de valor en cada categoría está dado principalmente por las diferentes localizaciones posibles.
Comprometidos como estamos con nuestro mercado, y apasionados como somos, este año nos abocamos a la construcción de tres nuevas subcategorías dentro de las conocidas categorías A+, A y B. Ellas son: RESILIENTE, BOUTIQUE y SUSTENTABLE. Parametrizar el mercado y segmentarlo nos permite estudiar de cerca su evolución y tendencia.
GPS CORPORATIVO
Concluyendo el 2019, podemos nombrar, una vez mas, a la zona norte de la ciudad de Buenos Aires (Palermo-Belgrano-Nuñez-Saavedra) como la mas deseada. La conectividad e infraestructura comercial llaman a empresas y desarrolladores de modo insistente. Empresas con staff joven como lo son las compañías tech y empresas de medios entre otras, priorizan la localización frente a precio o beneficios impositivos. Hoy retener talento es uno de los desafíos a los que se enfrentan estas empresas y otorgarles un lugar cómodo y moderno es un argumento de captación y retención de talento.
El distrito tecnológico siguió creciendo este año. Se han incorporado importante cantidad de m2 de oficinas, muchos alquilados por empresas de primera línea que son bandera y faro para que otras sigan sus pasos. La zona sigue transformándose. Alienta ver que están llegando desarrolladores residenciales a la zona, con nuevas ideas como las del co-living, con esto se profundiza la transformación urbana de Parque Patricios iniciada hace mas de una década.
No podemos dejar de nombrar al centro de la ciudad. Encontramos empresas que deben estar localizadas en esta zona, otras la eligen por su cercanía a universidades o entes de gobierno, y otras por precio. El centro presenta valores de hasta un 50% inferior a las zonas mas buscadas y esto en muchos casos es una oportunidad aprovechada por empresas y estudios.
NUEVOS MODELOS Y ESPACIOS DE TRABAJO
Este año nos encontró trabajado codo a codo con arquitectos y desarrolladores en el análisis de tendencias en los espacios de trabajo. Entregar productos creativos y novedosos es clave en un mercado mas lento. Cada vez las empresas prestan mas atención al bienestar de sus equipos de trabajo, desde la neuroarquitectura por ejemplo se analiza el impacto de los colores, las formas y las alturas de techos en el rendimiento de las personas. Se toman en cuenta a la hora de comparar potenciales locaciones, la posibilidad de contar con espacios de recreación como también cercanía a bares y restaurantes.
Es muy importante comprender que hoy cuatro generaciones trabajan en un mismo espacio. Entender sus gustos y necesidades para otorgarles un ambiente de trabajo ameno que facilite el mejor rendimiento de cada uno para una óptima performance en conjunto es el desafío al cual se enfrentan los expertos en recursos humanos.
Dentro de la categoría B están surgiendo desarrollos con unidades mas pequeñas (desde 50 a 150m2 promedio) con importante cantidad de amenities en el edificio como por ejemplo salas de relax/meditación, gimnasios y cafeterías. Terrazas y balcones verdes son comodities en este tipo de unidades. Como sumar superficie de amenities sin cargar el costo de venta o de expensas de los inmuebles es uno de los issues en los que desarrolladores y arquitectos están trabajando concienzudamente.
MIRANDO EL 2020
Siempre pedimos "previsibilidad". Un mercado mas estable redundaría en mayor credibilidad y por ende decisión de inversión en nuestro país. Detrás de estas decisiones tendríamos una mayor cantidad de empresas necesitadas de espacios de trabajo para sus equipos. Año a año, desde hace 2 décadas, vemos empresas que dejan el país y elijen países limítrofes para relocalizarse. Sin embargo, Argentina no deja de ser tierra de oportunidades, y aun en medio de la incertidumbre política-económica sigue siendo elegida por muchas empresas.
Este año fuimos convocados para participar en varias iniciativas que promueven el diálogo entre los players del mercado (arquitectos, desarrolladores y asesores inmobiliarios) y el gobierno, tendiente a mejorar el escenario. Alienta el movimiento de las bases, salir de un estado pasivo de "espera" y proponer cambios.
En los debates que se dieron este año para Jefe de Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, vemos que dos de los cuatro ejes de discusión están vinculados con nuestro sector:
Infraestructura y gestión urbana.
Vivienda, ambiente y desarrollo productivo.
Estamos ante una responsabilidad que debemos asumir entre todos para el desarrollo sustentable de nuestras ciudades y la mejora de la calidad de vida de nuestra comunidad. Entendemos es un proceso largo y que implica un cambio de miradas y de modo de trabajo pero creemos que es el camino. El próximo año seguiremos siendo parte de este movimiento.
El sector está sano, y si bien desacelerado se mantiene activo. Esperamos un 2020 con movimiento, donde será muy importante la focalización de nuestros equipos comerciales en las necesidades de nuestros clientes (ya sean desarrolladores, propietarios o locatarios/compradores). Decodificar en poco tiempo su necesidad y brindar soluciones ad hoc son las premisas en las que estamos trabajando en nuestra empresa preparándonos para el tiempo que viene. Esperamos que el próximo año vuelva a encontrarnos en una mesa de negociación, buscando asesorarlo en el mejor negocio inmobiliario para el momento presente, priorizando siempre el encuentro y el fortalecimiento de nuestro vínculo.
Feliz fin de año. Feliz inicio de año.
#equipoSTANGE